築古物件投資は儲かるのか？メリットやデメリットを徹底解説

築古物件とは、建築から数十年が経過し、建物の老朽化が進んでいる不動産を指します。

このような物件は、新築物件に比べて購入価格が低いため、初期投資額を抑えられる点が魅力です。しかし、築年数が古いため、修繕費用がかさむリスクや入居者を確保する難しさも伴います。

この記事では、築古物件投資のメリットとデメリットを徹底解説し、投資の成否を左右するポイントについて詳しく解説します。

築古物件投資が儲かりやすくするための4つのポイント

築古物件投資が儲かるかと断言はできませんが、やり方次第では儲かる可能性があります。そこで1章では、築古物件投資で儲かりやすくするための下記4つのポイントについて解説します。

購入前に物件の調査は念入りにしておく

築古物件を購入するときは物件の調査を念入りにしておきましょう。なぜなら購入後に不備が見つかっても基本的に物件の返品はできないからです。建物の状態のチェック、設備の確認、建物が法律違反をしていないか、近隣環境の確認、を事前にして、問題がなければ購入しても良いでしょう。

利回りがいくらになるか計算しておく

物件の利回りがいくらになるか事前に計算しておくことで、投資として儲かるかどうかを確認しておきます。家賃収入、維持管理費、修繕費、税金などを考えてプラスの収入を維持できるかどうかを検討します。

リフォームの知識を身に着けておく

築古物件で儲かりやすくするためにはリフォームの知識を身に着けておきましょう。そうすることによって、コストを抑えられたり、物件の価値を最大限引き出すことが可能になるからです。自分でDIYができれば投資のリターンも高められます。

入居者が見つかりやすい管理会社を選んでおく

築古物件投資で儲かりやすくするためには、物件の管理をしっかりおこなってくれる管理会社を見つけておきましょう。入居者を見つけてくれる管理会社は、空室リスクの回避になりますし、継続的な収益を確保するために重要です。

築古物件投資のメリット

前章で築古物件投資で儲かりやすくするためのポイントについてお伝えしました。築古物件投資に果たしてメリットやデメリットがあるのか気になる人もいるでしょう。2章では築古物件投資の下記2つのメリットについて解説します。

物件を安く購入できて高利回りを実現できる可能性がある

築古物件は築年数が経過しているため新築や築浅物件に比べると、物件価格が安い場合が多いです。つまり初期投資額を抑えて不動産投資をはじめることが可能です。そして物件購入額が低いため賃料収入の利回りが高くなります。

減価償却によって節税につながる

減価償却とは、資産を購入した際に、その費用を一度に経費として計上するのではなく、資産の使用可能期間（法定耐用年数）にわたって、少しずつ経費として計上する方法です。築古物件は建物の価値がすでに減少しているため、物件購入後すぐに減価償却費を計上できる可能性があります。

建物の構造や築年数によって、減価償却の期間や費用は大きく変わりますが、木造住宅だと22年、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅だと47年とされています。※国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」より

減価償却による住民税や所得税の節税効果によって税引き後に手元に残るお金が増えます。築古物件投資は購入価格を抑えられ、高利回りを出しやすくなります。減価償却による節税効果も得やすいためメリットは大きいといえるでしょう。　

築古物件投資のデメリット

築古物件投資のメリットがわかりましたが、メリットだけではありません。下記3つのデメリットについても解説していきます。

リフォーム費用がかかる

築古物件は経年劣化が進んでいるため、物件を購入してそのまま貸し出すのは難しいと考えられます。水回りや電気設備などの修繕が必要になると出費もかさみます。最悪の場合は物件価格より費用が必要になることもあります。しかし自分でDIYができる箇所があればそこはコストを削減することが可能です。

入居者が見つかりにくい場合がある

築古物件は築年数が経過しているため、外観設備が特に新築物件に比べると劣ってしまいます。そのため入居者がみつかりにくく、空室期間が長くなってしまう場合もあります。外観もできるだけリフォームしたり、入居者募集の時に室内のリフォーム後の綺麗な写真を充実させたりすることで入居者が見つかりやすくなる可能性があります。

融資を受けにくい場合がある

築古物件は新築物件に比べて資産価値が低いと判断されがちなため、融資が下りにくい場合があります。下りても、頭金が高い、融資年数が短いなどの条件があるパターンもあります。しかし安い戸建てを現金で買ってリフォームしたり、融資が下りやすいノンバンクや金融公庫でローンを組む、劣化対策等級の住宅を購入するという選択肢もあります。

まとめ

築古物件投資で儲けるためのポイントわかっていただけたでしょうか。ポイントをおさえれば儲かる可能性がある投資です。しかし勉強や知識を取り入れることはしておくほうが良いかと思うので、全く何もしらないままに投資を始めるのはやめましょう。最後に本記事のまとめを記載しておきますので復習にお役立てください。

下記の記事は戸建て不動産投資を行った方の体験がまとめられていますのでよろしければ一緒にお読みくださいませ。

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