区分所有マンションは投資として儲かるのか。仕組みから注意点まで解説

区分所有マンション投資は、個人でも始めやすい不動産投資の一つとして人気があります。マンションの一室を購入し、その部屋を賃貸に出すことで安定した家賃収入を得られることが魅力の一つです。

しかし、実際に儲かるのかどうか、リスクはないのかなど、気になる点も多いかもしれません。投資を始める前には、仕組みや収益のポイント、さらには成功させるための注意点をしっかりと把握しておくことが大切です。

本記事では、区分所有マンション投資の仕組みやそのメリット・デメリット、リスクを抑えて収益を得るための注意点について解説していきます。初心者の方や投資を検討している方が、区分所有マンション投資で儲けるためのヒントを得られる内容となっています。

区分マンション投資の仕組み

区分マンション投資は、都心のマンションの1部屋を購入し、貸し出し、家賃収入を得る不動産投資になります。できれば都心部のマンションのほうが価格は上がっているし、有効な選択だと考えられます。上場企業に勤めている方ですと銀行の融資も出やすく、頭金ゼロの可能性も高いため、物件によっては手出しの資金が数十万円くらいで済む場合もあります。

1棟マンション投資との違いは一番は部屋数です。マンションを丸々1棟ということであれば所有できる部屋数は区分よりも多く、リターンも大きいです。しかし頭金を1〜2割を求める金融機関が多くて、準備する資金が大きいです。そして空室ばかりになればマイナス収支の影響が区分よりも大きくなります。

区分マンション投資のメリットとデメリット

区分マンション投資の仕組みがわかり、不動産投資をしてみたくなりましたか。投資をする前にメリットとデメリットをしっかりと理解してから進めましょう。下記に記載した区分マンション投資のメリットとデメリットを解説します。

メリット

・自己資金が少額ではじめられる

メリットの1つ目は自己資金が少額ではじめられる所です。会社員であればローンを組める確率や先ほど申し上げたように頭金が0の確率が高いので自己資金の負担が抑えられます。

目安としてローンを組める条件を下記に記載します。

・会社員、士業、公務員

・年収500万円以上（400万円台も可能性あり）

・勤続年数3年以上

・借り入れなし（ある場合ローン額が減る）

・任せられる管理会社の選択が多い

区分マンション投資は管理会社も多い傾向があります。選べる管理会社が多いため良い管理会社を見極めて探さないとなりませんが、サービスの提供の長さなどを調べて良い管理会社を見つけましょう。

・流動性が高め

ワンルームマンション投資は取得費用が低めなので、流動性が高めです。また駅近や都心部など人の流動も活発な所へ物件を持てれば、売却の流動性がもっと高くなるでしょう。例えば都内で物件を探す場合に参考になる区分マンションの選定の目安基準を下記に記載しますので興味のある方はご利用くださいませ。

デメリット

・空室時の影響が大きめ

区分マンション投資は空室時の影響が大きいです。なぜなら1戸などの場合はリスクヘッジが効かないからです。1棟のように部屋数があればまだ他の部屋が埋まっている可能性もあるでしょう。当然ながら空室期間は収入が0になってしまいます。できるだけ早めに空室を埋められるよう、その前段階での物件と協力してくれる管理会社選びがカギになるでしょう。

・利回りが低い物件もある

区分マンション投資は利益が低い物件もあります。都内だからといって気軽に購入してしまうと、利益が低くなる場合もあります。都内でも場所と立地はよくよく検討してから購入を決めましょう。

・金利上昇リスクがある

金利上昇リスクとは、ローンの金利が上がって返済額が増えてしまうことです。市場や経済に影響されます。物価の上昇が続いていることなどは金利上昇のリスクが高まります。返済額の増加、利回りの低下、最悪の場合は赤字になることなどは想定しおいたほうが良いです。

区分マンション投資の注意点

前章では区分マンション投資のメリット・デメリットをお話させていただきました。最後は区分マンション投資の注意点について下記3つを解説します。

空室リスク

不動産をもつと空室リスクはついて回るものですが、区分マンションとなると、1戸しかもっていない場合の空室はリスクが高いと考えられます。例えば複数もっている人のほうがリスクヘッジはしやすいですよね。空室は長引くとどんどん赤字になってしまいます。なので立地はとても大事ですので、購入前の事前調査は怠らないようにしましょう。

管理費修繕積立費の増加

区分マンション投資に限らずではありますが、経年があるので修繕積立金は高めに設定されている傾向があります。大規模な修繕になる場合は、追加費用が発生する可能性もあります。修繕積立金は安ければ良いというわけでもないので、修繕積立金や税金その他諸経費なども含めた事前の収益のシミュレーションは大切です。

キャピタルゲインの悪化の可能性

区分マンションを所有したらゆくゆくはキャピタルゲインも狙いたいですよね。その場合は購入するときの注意点として新築だと購入直後に資産価値が下落するのでできれば中古のほうがキャピタルゲインを悪化させずにすむ可能性が高いです。その他はこれまでもお伝えしている通り、立地や駅近などの条件を満たしているかどうかで購入時よりも高値で売れるかどうかになります。

まとめ

区分不動産投資も注意点に気をつけたり、デメリットを理解した上で事前準備をしっかりすることで利益を得られる可能性があるとわかっていただけたかと思います。しかし投資であることには変わりはないので、しっかりと勉強して知識を取り入れてから投資に進むことが大切です。弊社のスクールでは不動産投資の勉強も可能となっております。