不動産投資とは？初心者が知っておくべき基本的な知識

不動産投資は、賃貸収入や物件の売却益を得ることを目的とした資産運用方法の一つです。株式や債券と異なり、実際の物件に投資するため、比較的安定した収益を期待できる一方で、リスクや手間も伴います。初心者が不動産投資を始めるには、基本的な知識をしっかりと理解し、成功に向けた計画を立てることが大切です。
この記事では、初心者が押さえておくべき不動産投資の仕組み、リスク、そして不動産投資に向いている人や向いていない人について解説します。不動産投資に興味がある方や、初めての投資に不安を感じている方が、安心して第一歩を踏み出せるようにサポートする内容です。

不動産投資の仕組み

不動産投資は、自身の社会的信用を利用してローンを組んで投資する場合とローン借りずに現金だけで投資をする場合がありますが、ほとんどがローンを組んで投資をするパターンが多いでしょう。ローンを借りて、資産価値が高い投資用の不動産を購入し貸し出して、家賃収入を得られます。さらにローンの支払いが終わったあとは売却することにより売却益を出せますし、ローンの支払いが終わらなくても、購入した時の値段よりも高く売れることもあります。

しかし誰でもローンが組めるわけではなく、ローンを組める条件があります。金融機関によっても審査基準は変わってきますが、下記に条件の例を挙げてみました。
・会社員、士業、公務員
・年収500万円以上（400万円台も可能性あり）
・勤続年数3年以上
・借り入れなし（ある場合ローン額が減る）
・自己資金数十万円

条件から外れている人は自己資金を多く貯めるとローンを組める可能性が高まります。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があり、投資家の目的や資金状況に応じて適切な手法を選ぶことができます。それぞれの種類には異なるリスクやリターンがあり、どの投資スタイルが自分に合っているかを理解することが重要です。この章では、代表的な下記の不動産投資について詳しく見ていきます。

ワンルーム投資

ワンルーム投資とはマンションの一部屋を購入し、貸し出して家賃収入を得る不動産投資のことです。一部屋だけの購入であれば費用が比較的抑えられるので、資金が少ない人でも始めやすいです。

築古戸建て投資

築古不動産投資とは築数十年以上経っている物件を購入し、リフォームなどをして内装を整えてから貸し出す投資法です。新築物件に比べて価格が低いため、初期投資費用を抑えられます。そのため資金が少ない人でも手を出しやすい不動産投資です。

一棟アパート投資

一棟アパート投資は、ワンルーム投資の建物を丸ごと買って貸し出し家賃収入を得る不動産投資です。頭金などがある程度（1〜2割程度）必要です。たくさんの資金を貯めていれば最初から一棟アパートに手を出すことも可能ですが、基本的にはワンルームや築古を経験してから一棟にチャレンジしていくパターンが多いようです。

REIT（J-REIT）

REITは証券になっていて、投資家からお金を集めて不動産を購入し運用します。運用した結果賃料の収入や売却益を投資家に分配します。1口単位で数万円から投資が可能です。証券会社から気軽に購入ができます。利回りは年3％〜4％を狙えます。

　
不動産投資に向いている人向いていない人

不動産投資にもリスクやリターンがつきものですが、誰にでもおすすめできる投資ではありません。この章では不動産投資に向いている人と向いていない人のパターンをそれぞれ解説します。こちらの内容を理解したうえで不動産投資をやってみるかどうか決められると良いと思います。

不動産投資に向いている人

安定した収入がある人
不動産投資には、多額の初期費用が必要であり、ローンを組むケースが多いため、安定した収入がある人が有利です。毎月の家賃収入を得るまでの間にローン返済や維持費がかかるため、一定の収入があることでキャッシュフローが安定します。

長期的な資産形成を考えている人
不動産投資は、短期的に大きな利益を得るというよりも、長期的に資産を増やしていく投資手法です。物件を数年から十数年保有し、家賃収入やキャピタルゲインを狙うスタイルが主流なので、すぐに利益を求めるよりも、長期的に安定した資産を築きたい人に向いています。

物件の管理や維持に時間と手間をかけられる人
不動産は、購入後に物件の管理や修繕、テナント対応などの作業が発生します。こうした実務的な管理業務に対して時間をかけられるか、管理会社を雇う予算がある人が向いています。特に、複数の物件を保有する場合、管理の負担は大きくなります。

リスクを理解し、管理できる人
不動産投資には空室リスクや物件価値の下落、自然災害のリスクなど、さまざまなリスクがあります。これらのリスクを事前に把握し、保険に加入したり、地域の選定を慎重に行うなどの対策が必要です。リスクに対して冷静に対応できる人が不動産投資に向いています。

資産の現金化を急がない人
不動産は流動性が低いため、すぐに現金化できる資産ではありません。急に現金が必要になったときにすぐ売却することが難しいため、資産を短期で現金化する必要がない人が向いています。

不動産投資に向いていない人

短期的に利益を求める人
不動産投資は長期的に収益を得ることが前提です。短期的に大きな利益を期待する人には向いていません。物件購入から売却、家賃収入までには時間がかかり、すぐにリターンを得ることが難しいです。

流動性を重視する人
不動産はすぐに売却できる資産ではなく、現金化するまでに時間がかかるため、資産をすぐに現金化したい人には不向きです。

手間をかけたくない人
物件の管理やメンテナンス、テナント対応には時間と手間がかかります。これらの作業を自分で行いたくない、管理会社を使うコストを避けたい人には不動産投資は難しいでしょう。

リスクを避けたい人
不動産投資には空室リスクや物件価値の下落リスクなどがあり、投資した金額が大きい分、損失も大きくなりがちです。リスクを避けたい人には不向きです。

市場調査が苦手な人
不動産市場の分析や物件選定には、情報収集やデータ分析が不可欠です。これが得意でない人や、調査に時間を割きたくない人は、不動産投資の成果を出すのが難しいかもしれません。

不動産投資のリスク

最後に不動産投資の考えられる様々なリスクについて下記9つを解説していきます。自分がどこまでリスクをとれるかの指標にもなります。

空室リスク

空室リスクとは物件に入居者が入らず、家賃収入が得られないことです。空室が続くと家賃収入が得られないので、赤字経営になる可能性が高くなります。どのくらいで赤字になってしまうのか、事前に空室時のシミュレーションをしておくことや、立地条件、家賃相場などを物件を購入する前から事前にしっかりと調べておくことで空室リスクを回避できる確率が上がるでしょう。

修繕リスク

修繕リスクとは建物や設備の経年劣化によって修繕費が発生するリスクのことを指します。屋根、配管、電気や水回り、クロスやフローリングなどが修繕の可能性があります。修繕費は経年劣化があれば発生してしまうものなので、いくらくらい必要になるのか事前に計算して資金も貯めておくと良いでしょう。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、ローンの金利が上がって返済額が増えてしまうことです。市場や経済に影響されます。物価の上昇が続いていることなどは金利上昇のリスクが高まります。返済額の増加、利回りの低下、最悪の場合は赤字になることなどは想定しおいたほうが良いです。金利上昇の対策としては、固定金利を選んだり、繰り上げ返済をしたり、金利上昇を見越した資金の準備をすることによって防ぐことも可能でしょう。

家賃滞納リスク

家賃滞納リスクとは、入居者がいるのに家賃を支払ってもらえないことです。滞納が続くと収益が減少し、最悪の場合はローン返済が滞る可能性があります。家賃滞納リスクをできるだけ回避するには、入居審査を厳しくしたり、家賃保証会社を利用したり、家賃滞納保険に加入することで防ぐことができます。

地震リスク

地震リスクとは地震で物件が倒壊し、家賃収入が減少したり、物件価値が下がったりするリスクのことをいいます。日本は地震が多い国なので、地震リスクを十分に考慮しておく必要があります。基本的には建物が倒壊する確率は低いようですが、旧耐震基準の建物は倒壊する確率が高いです。対策としては、耐震性能の高い物件を選んだり、地震保険に加入したり、地域リスクの確認や異なる場所で複数の物件を持ったり、早期修繕やメンテナンスをしておくことで被害を最小限に留めることが可能です。

火災リスク

火災リスクとは物件が火災により損壊や全焼して家賃収入の減少や物件価値が下がるリスクのことです。自然災害による場合と日常災害による場合があります。火災リスクへの対策としては、火災保険への加入、物件の安全対策の強化、防火管理者の設置、入居者への防火指導、家賃保証サービスの利用などによって防げます。

倒産リスク

倒産リスクとは不動産管理会社やREITなどが倒産した場合に投資家が影響を受けるリスクのことです。入居者の募集や運用を自分たちで行う必要が出てきます。対策としては、信頼性が高い管理会社や家賃保証会社を選ぶ、異なる管理会社や保証会社を選び分散投資を行う、物件を自分で管理する、REITの場合は分散されているREITを選ぶということなどで、防いでいくことが可能です。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは物件の価値と家賃が時間とともに下がることです。そして家賃収入が減少します。家賃が下がる理由は立地条件、経済状況、市場環境など様々です。対策としては、立地選びをしっかり行う、物件のメンテナンスを定期的に行う、市場の動向を把握する、複数の物件を持ちリスク分散をする、入居者との長期契約を結ぶなどがあります。

不動産価値の上昇下落リスク

不動産価値の上昇リスクとは、価格が上がりすぎると新規購入のタイミングを逃したり、投資が割高になってしまうことを指します。下落リスクとは購入した不動産の価値が時間とともに下がり、売却時に損失を被る可能性を指します。特に、不動産市場が冷え込んだり、周辺地域の需要が減少したりすると、物件の価値は大きく下がることがあります。

対策としては、立地重視した物件選びをすること、市場調査を継続すること、物件の維持や修繕をしっかり定期的に行うこと、リスク分散を図ること、長期的な視点で投資を行うことでリスクを防ぐことが可能です。

まとめ

不動産投資について基本的なことについてまとめました。実は不動産投資にはいろんな知識やリスク管理が必要なのがわかっていただけたかと思います。本記事にまとめた内容は不動産投資を考える方に最低限知っておいてほしいことをまとめました。不動産投資についてさらに勉強してみたいという方は下記の記事も合わせてお読みください。

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