300万円で不動産投資を始める方法と3つの成功の鍵

「不動産投資には数千万円の資金が必要…」と思っていませんか？実は、300万円という比較的少額からでも不動産投資を始めることが可能です。自己資金を上手に活用しながら、小規模な投資からスタートし、安定的な収益を得ることができます。

本記事では、300万円という限られた資金でどのように不動産投資を始められるのか、具体的な方法と投資を成功に導くためのポイントを解説します。注意点も紹介するので、これから不動産投資を検討している方はぜひチェックしてください！

300万円で始める不動産投資3つ

不動産投資をはじめるにあたって資金については現金一括かローンを組むかの選択になります。自己資金が300万円ある場合、ローンは1,000万円から2,000万円ほど借りられる可能性が高いです。しかしローンの審査は、勤務先、勤続年数、年収で見られますので絶対に通るとはかぎりません。

現金一括の場合はローンの返済がありません。その分選べる物件は限られることがデメリットでしょう。これから下記3つの不動産投資について解説します。ローンか現金一括かそれぞれの特徴を理解した上で、選択してくださいませ。

区分マンション

区分マンション投資は、都心のマンションの1部屋を購入し、貸し出し、家賃収入を得る不動産投資になります。できれば都心部のマンションのほうが価格は上がっていますし、有効な選択だと考えられます。上場企業に勤めている方ですと銀行の融資も出やすく、頭金ゼロの可能性も高いため、物件によっては手出しの資金が数十万円くらいで済む場合もあります。

戸建て

戸建ては新築ではなく中古または築古のものを指します。コストが低く、利回りが高く、安定収入を得やすいです。戸建ては入居者の定着率が高く安定収入が得やすいとされています。マンションやアパートは単身者や学生がほとんどで、数年で引っ越してしまうからです。戸建てはファミリー層に人気のため一度住んだら長期に渡って住んでくれることが多いのです。

1棟アパート

一棟アパート投資は、区分マンションの建物を丸ごと買って貸し出し家賃収入を得る不動産投資です。頭金などがある程度（1〜2割程度）必要です。たくさんの資金を貯めていれば最初から一棟アパートに手を出すことも可能ですが、基本的にはワンルームや築古を経験してから一棟にチャレンジしていくパターンが多いようです。

300万円で不動産投資を成功させる3つの鍵

300万円で不動産投資を成功させるためには、全体的に費用をできるだけ抑えることです。そのための下記3つの鍵を解説しますので、不動産を持つときの参考にしてくださいませ。

リフォームは最小限にする

リフォームやリノベーションは工事の範囲が広いと余裕で300万円を超えてしまいます。リフォームは初期の状態まで戻すことを指し、リノベーションはその部屋に新たな価値を付けることを意味します。リフォームは工事期間が比較的短いため費用も抑えやすいです。リノベーションは部屋の増設や水回りの移動など大規模になり、費用も高額になりやすいです。どちらもメリット・デメリットありますが、工夫して予算内で収まるようにしましょう。簡単なところは自分でDIYをするという手段もあります。

利回りの高い物件をみつける

好立地で利回りの高い物件を見つけることが不動産投資で一番むずかしい所ですし、みんなそうしたいと思っているはずです。ですので自分でも利回りはしっかり計算してください。不動産は印鑑を押して契約したらキャンセルできないので、低利回り物件で妥協はせずに時間が少しかかっても高利回りの物件を探しましょう。利回りの計算は表面利回り（税金、管理費など含めない）ではなく実質利回り（税金、管理費、諸経費などを含める）で計算するのを忘れずに。

物件の値下げ交渉を行う

物件によっては値下げに応じてくれる業者や売主がいます。ですので値下げ交渉は必ずしてみましょう。しかし値下げ金額は常識的な範囲内で行うのが良いでしょう。あまりに高い金額の値下げ交渉をすると印象が悪くなります。例えば物件を内見したときに、下記のように修理や修繕が必要な場合があります。

・設備などの交換や修理が必要になりそう
・戸建てなどの場合外壁にヒビがある

上記のようなものがありましたらその分の値下げを交渉してみる価値はあります。

不動産投資を始めるときの注意点

最後に不動産投資を始めるときの注意点を下記3つお伝えします。これらの注意点をよく理解した上で不動産投資をはじめてください。

リスクを把握しておく

不動産投資のリスクを把握しておきましょう。なぜなら契約したあとにキャンセルをしたいと思っても基本的にできないからです。そして流動性が良いほうではないので売りたくなってもすぐに売るのは難しいからです。例えば不動産のリスクは下記です。

・空室リスク
・修繕リスク
・金利上昇リスク
・家賃滞納リスク
・地震リスク
・火災リスク
・倒産リスク
・家賃下落リスク
・不動産価値の上昇下落リスク

があります。上記のリスクの詳細は不動産投資とは？初心者が知っておくべき基本的な知識という記事で解説していますので、お読みください。

不動産投資について勉強しておく

先程のリスクも含みますが、不動産投資を始めるまえに不動産投資についてある程度は勉強しておきましょう。何も知らないまま不動産屋に行くと詳しい説明もないまま契約してしまって、気づいたときには遅いということもあるからです。知識のない人は騙されやすいです。こちらにある程度知識がある場合、相手の業者も下手なことはできないので、面倒ではありますが勉強しておくのをオススメします。

不動産業者の言われるがまま契約しない

物件や立地の調査、利回りの計算などもせずに、不動産業者の言われるがまま契約するのは絶対にやめましょう。『今日契約してもらえばこの値段まで下げます』とか『他にも検討している人がいます』など言ってくる場合は警戒しましょう。物件は出会いとタイミングがあるので、その日に出会った物件を契約したくなる気持ちもわかるのですが、それは好立地、高利回り、自分の予算以内であった場合ならOKです。ここで利回りが低めだったり、無理なローンを組もうとしたり、立地があまり良くないなどに当てはまると後々後悔することになります。探す人は何年も探していますので焦らずに見つけていきましょう。

まとめ

300万円での不動産投資についていかがでしたでしょうか。自己資金が何千万円もなくても不動産投資は工夫次第で可能なのです。まずは良い物件と出会うことが一歩ですので、好立地、高利回りの物件を探しましょう。そして業者の言いなりで購入だけはしないように気をつけてくださいね。

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