持ち家は不動産投資にできるのか！？注意しておくべき理由と例外

自分の持ち家を賃貸に出して家賃収入を得られたらいいのにと思っていませんか？しかしちょっと待ってください！何も知らないまま賃貸に出してしまうと大変なことになるかもしれません。当記事では持ち家を賃貸にしてよいのかということや、住宅ローンと不動産投資用ローンの違いなどについて取り上げます。

住宅の購入や不動産投資を考えている人はぜひ読んでいただき、これからの自分の選択の材料にしてください。

不動産投資を考えているなら住宅ローンより不動産投資用ローンを先に契約するべき

不動産投資を考えているなら住宅ローンを組むより先に不動産投資用ローンを組んだほうが自分の希望の物件を購入できる可能性が高いのです。その理由として下記2点について解説します。

住宅ローンと不動産投資用ローンの違い

住宅ローンと不動産投資用ローンの違いは、簡単に表すと下記のようになります。

・本人が居住するためのローン（収益を生まない）＝住宅ローン
・不動産投資用物件（他人が住む家）のためのローン（収益を生む）＝不動産投資用ローン

とに分けます。住宅ローンは住む本人が、住宅にかかる費用を補填するために利用できるローンです。賃貸に出す目的で組むのは認められていません。一方不動産投資用ローンは、収益を得るために組めるローンです。収益目的で不動産を買う場合は不動産投資用ローンを利用しなければなりません。

投資用ローンを先に契約すべきだが、先に住宅ローンがある場合でも可能

まだ住宅などを所有しておらず、将来的に住宅か投資用不動産の購入を考えているなら、先に投資用のローンを契約したほうが良いでしょう。なぜなら収益物件を先に所有しているほうが、収入が多いとみなされて、住宅ローンの与信枠が拡大している可能性が高いからです。

もう少し詳しく説明すると、住宅ローンを先に組んだ場合、住宅ローンを返済している分可処分所得が減っていると金融機関からは見られてしまいます。借りられるローンは収入額で基本的に決まってしまいます。つまり可処分所得が減っていると、不動産投資用ローンを組みたいときに、希望の物件が購入できない可能性が出てくるのです。

しかし住宅ローンを先に組んだあとの場合、投資用ローンを組める範囲の物件を選べばその点は問題ないといえるでしょう。

住宅ローンで賃貸に出すのがダメな理由と例外　

住宅ローンと不動産投資用のローンの違いや、先に不動産投資用ローンを組んだほうが良い理由についてはご理解いただけたかと思います。次に住宅ローンで賃貸に出すのはなぜダメなのかという下記の理由と例外事項についてお話します。

居住用のローンだから賃貸で貸せない

先程もお話しましたが、住宅ローンは本人が住むために借りる居住用のローンなので賃貸で貸し出すことは認められていません。しかも住宅ローンの方が不動産投資用ローンより金利が少し低めに設定されています。年利0.5％〜2％程度です。それは居住用で貸し倒れのリスクがリスクが低いため低金利に設定されています。

対して不動産投資用のローンは年利1.5％〜4.5％程度となっており、住宅ローンより高めに設定されています。返済金額も大きくなるからではありますが、空室や家賃の下落などが起こることも考えられるため、収益が得られない時も出てくる可能性があります。そのため貸し倒れリスクも高くなるので金利も高めに設定されています。

転勤や単身赴任などで例外で貸せる場合もあり

住宅ローンを返済中でも例外的に賃貸することを認められる場合があります。それは転勤や単身赴任などで自宅に住めなくなる場合です。しかし絶対とは言い難く、金融機関によって対応が異なります。住宅ローンを返済していてやむを得ない事情になったときは、金融機関に相談してみましょう。

違反がバレると一括返済を要求される可能性もある

やむを得ない事情もなく、住宅ローンを組んだ物件をそのまま賃貸にして貸して、それが金融機関にバレてしまうと最悪の場合、一括返済を要求される可能性があります。賃貸にすると住宅ローン控除も受けられなくなり、基本的には契約違反ということになるので、気をつけましょう。

住宅ローンから不動産投資用ローンへ借り換えることで賃貸も可能になる

住宅ローンから不動産投資用ローンへ借り換えをすることで、賃貸も可能になります。しかしデメリットがあって住宅ローン控除が受けられなくなるので注意してください。

まとめ

持ち家は不動産投資にできるのかどうかということでしたが、住宅ローンがなければ賃貸で貸せる、住宅ローンがあると賃貸は不可能ということでした。しかし住宅ローンを先に組んでいる場合でも不動産投資用ローンを組める人もいます。できれば不動産投資用ローンを先に組むのがオススメですがしれが絶対ダメということではありません。

不動産投資は、しっかりと勉強して知識を取り入れてから投資に進むことが大切です。弊社のスクールでは不動産投資の勉強も可能となっております。しかしまずはお試しで今無料で投資の勉強ができる『GFS監修　投資の達人講座』の受講を考えてみてください。こちらはオンラインの講座で投資についてわかりやすい内容になっています。