現役大家が教える！効率的な不動産投資の勉強法と低リスクで始める方法

かぶお

不動産投資を始めたいけど、まずどうすればいいのかが分からないよ〜

そういう人は確かに多いんだ。不動産投資に踏み出せないのは、知識が足りていないことが原因じゃないかな？

かぶよ

皆さんは、不動産投資を検討していますか？

ネットに出てくる甘い謳い文句の広告が気になってはいませんか？

また不動産会社のセミナーに出て、業者に言われるがままに投資していないでしょうか？

不動産投資は投資する金額が大きい分、失敗したときに受けるダメージも大きくなります。しかし残念ながら、お金儲けのために投資家に不利な不動産を売りつけてくる業者も少数ながらまだ存在します。

騙されるのを防ぐための唯一の方法は、私たちが理論武装しておくことです。

この記事では「戸建て投資」「海外不動産投資」「民泊投資」などを経験してきた投資家の著者が、不動産投資でオススメの勉強法や順番を解説します。

この記事を読むと、

・不動産投資でオススメの勉強法
・投資の勉強にオススメの順番
・宅建などの資格の必要性

が分かるようになります。

いま不動産投資を検討している方、またすでに始めているけど今後もっと広げていきたい方には参考になる内容ですので、ぜひ最後まで読んでみてください。

不動産投資で収益を出すためには、大前提として「投資の公式」を理解する必要があります。下記の記事では、投資の公式の他、投資を勉強する上で必要な内容をすべてまとめていますので、ぜひ参考にしてみてください。

【投資の勉強】初心者はこれだけでOK！何からどんな方法でするべきかを完全理解

初心者が成功するための不動産勉強方法３選

不動産投資は正しく実践すれば、将来の大きな資産になるよ！ だけど逆に、失敗をすればダメージの大きい投資なんだ

かぶよ

かぶお

巷には本にセミナーに情報商材に、色々あるけど、なにか売りつけられそうで怖いよね…

では、初心者ができる不動産の勉強の仕方を見ていこう！

かぶよ

不動産投資が魅力的なことは間違いありません。

しかし「成功のリターンも大きい分、失敗したときのリスクも大きい」世界です。やはりできるだけ最初に失敗しないことが重要です。

成功するためには行動あるのみです。そして行動を起こすのに必要なのは「知識」です。

この章では、不動産投資を成功に導くための勉強方法をお伝えします。

では、早速、筆者がおすすめする勉強法を３つお伝えしましょう！

それでは、以下より一つずつ見ていきます。

オススメ勉強法１．「本」

オススメ勉強法１は「本」を使った勉強法です。

世の中には、不動産で成功した大家さんの経験談が凝縮された良書がたくさんあります。普通、成功した大家さんから個別コンサルを受けようとすれば１時間で何十万円というのが相場です。そんな価値ある知識が１冊1500円〜2000円で手に入るわけですから、本はコスパの良い投資だと言えます。

「モチベーション度」はスタートの後押しになるかを基準にしています。

本の場合はここがちょっと弱いように感じています。本を買って読むだけならお手軽だからです。

しかし逆にいえば、本を読むことまで行動に落とし込めたということは、着実にファーストステップは踏めたともいえるでしょう。

かぶお

で、どんな本を選んだらいいのかな？

本はやはりクオリティの高いものを選びたいよね。筆者が本選びで見ているポイントは以下だよ。

かぶよ

不動産投資家が書いた本か？

本選びで重要視したいのはまず、その本の著者が不動産に投資をしている「投資家」かどうかです。

逆に、後述するネットも同じですが、本を書いているのが投資家ではなく「不動産会社の社長」とかだったりする場合は避けたほうが無難です。

業者の書いた本が必ずしも悪いわけではないですし、実際に参考になる本もあります。

しかし、やはり業者は自分の会社が扱う不動産を悪く書くということはしません。限られた時間の中で、わざわざ業者の本を選ぶ必要性は薄いです。

逆に、自分でリスクを負って投資を経験している投資家の話は、リアリティがあって参考になることがほとんどです。

再現性のある方法について書かれているか？

次に、その本は再現性のある方法について書いているかどうかも確認します。

というのも、

・たまたまその時代だからできた
・たまたまその著者だからできた

という場合もあるからです。

本人の頑張りも重要だとはいえ、全く再現性のない方法を学ぶのは時間のムダですし、リスキーでもあります。規模が大き過ぎる大家さんの話はしばしば再現が難しいことがあります。

現在の自分のシチュエーションに似たところからスタートしている大家さんの本を探してみましょう。

初心者にオススメの本３冊をご紹介

では最後に、初心者にもオススメの本を３冊ご紹介します。

素晴らしい本との出会いは人生を変える力を持っています。ぜひご自身のニーズに沿った本を探してみてください。

オススメ勉強法２．「 ネット」

オススメの勉強法その２は「ネット」です。

ネットの一番のメリットはやはり「コスパ」です。たくさんの情報がタダで手に入る分、うまく活用できればネットは圧倒的にコスパが良いです。

しかし、残念ながら情報のクオリティ面では注意が必要です。

というのも、ネット検索しただけでは、「業者の宣伝や広告」がたくさん引っかかってしまうからです。これらは一見、ブログ記事のようですが、業者のセミナーなどに誘導されたりします。それが全て悪いとは言いません。しかし、どうしても中立な視点で書かれているとは言えないケースが散見されます。

また、ネットはお手軽な分、それだけで十分なモチベーションにならない人も多いことでしょう。

では以下で、筆者がどのようにネットを活用しているかをお知らせします。

SNSやブログでリアルな経験談を読む

Twitterやインスタグラム、Note等のSNSやブログには、たくさんの大家さんの経験談がアップされています。中には忙しいのに、貴重な経験をがんばって投稿してくれている大家さんもたくさんいます。

SNSやブログには本と違って「速報性」がありますから、不動産業界の日々の動向を追うためにも是非活用したいところです。

ちなみに、著者も当ブログで「不動産投資の基本」について書いています。以下にリンクを貼っておきますので、興味のある方はぜひ読んでみてください（画像をクリックすると記事に飛びます）。
↓
投資家直伝！不動産が資産形成に向いている5つの理由と失敗を回避する方法

分からない用語の調べ物に使う

不動産の業界には様々な専門用語があります。

例えば、あなたは以下の用語の意味は分かりますか？

・積算評価
・収益還元法
・イールドギャップ
・返済比率
・セットバック
・旗竿地

かぶお

どれもなんとなく聞いたことはあるけど、意味を調べたことまではないなぁ〜

いまはGoogle先生も優秀だから、こちらが聞きたい質問に大体答えてくれるよ

かぶよ

ネット検索は、上記のような用語の意味を調べるのにも使えますが、さらに、突っ込んだ質問をすることもできます。

例えば以下のような質問はいかがでしょうか？

・「適切な返済比率は？」
・「積算評価の適切な割合は？」
・「旗竿地が安い理由は？」

などなど。疑問が湧いたら、ネットで色々と検索してみましょう。

収益不動産ポータルサイトで物件検索をする

物件探しをするのにも、やはりネットの速報性が重宝します。

不動産投資をする（自分が住むための家ではない）のであれば、収益不動産用のポータルサイトを使うと効率良く物件を探すことができます。

収益不動産ポータルサイトの代表的なものは以下です：

・楽待
・アットホーム
・健美家
・ホームズ

この中でも楽待は「収益物件数No.1」を謳っているだけあり、投資家からも業者からも人気があります。収益物件＝投資用の物件のことです。

ちなみに、スーモも人気のポータルサイトですが、スーモは居住用の不動産サイトという側面が強く、収益物件はそこまで取り扱っていないため、ここでは取り上げていません。

オススメ勉強法３．「 大家コミュニティ」

最後にオススメしたい勉強法は、「大家コミュニティ」を活用する方法です。

大家コミュニティとは、その名の通り、大家さんが仲間同士で交流する集まりを指します。

私の所属する大家コミュニティでは、

・毎月集まって食事会を開いたり、
・勉強会や視察ツアーをしたり、
・一緒にDIYをしたり

など、いろんな方法で交流しています。

大家の集まるコミュニティ

食と大家業、２本のテーマを柱としたコミュニティです。
大家業を始めている方、始めようと情報収集を開始されている方、
初心者の方、どなたでもご入会いただける大家の会です。

詳細は下記ホームページ、SNSをご覧ください。

⇨公式ホームページ

⇨Instagram

⇨Twitter

大家コミュニティの一番のメリットは、先輩大家さんからの生の声がリアルで聞けることです。また自分がいま持っている物件、買おうと考えている物件などについての相談ができることもあります。

やはり顔の見えないネットとは違い、対面で話すことで真剣味とリアリティが段違いに増します。これは本やネットでは得られない経験となるでしょう。

筆者もまだ物件を１つも持っていないときから、こうした大家コミュニティにたびたび顔を出し、先輩大家さんから励まされることで投資に踏み切ることができました。

大家コミュニティのデメリットとしては、本やネットのような気軽さがないことがあります。また会によってはそれなりの会費がかかります。

しかし、素晴らしい大家仲間ができるコミュニティは、このデメリットを補って余りあるものです。

最初は敷居が高く感じるかもしれませんが、勇気を出して飛び込んでみると、意外に皆さんが手とり足とり教えてくれることでしょう。

ぜひモチベーション維持のためにも、最低ひとつは大家コミュニティに所属することをオススメします。

ちなみに、「【投資の勉強】初心者はこれだけでOK！何からどんな方法でするべきかを完全理解」の記事では、不動産投資以外の投資手法の勉強法もロードマップ形式で紹介していますので、気になる方はこちらも合わせて読んでみてください。

不動産投資はこの順番で学ぶ！３つのステップ

かぶお

実際に勉強を始めようかと思うけど、色々ありすぎて、何から始めればいいのか分からない〜

この章では、勉強する順を４つのステップに分解して説明するよ

かぶよ

１．「不動産投資」とはなにかを学ぶ

不動産投資とはすなわち、イチ「投資の手法」ですから、他の投資との違いやメリット・デメリットをまずは学びましょう。

例えば、一般の人の不動産のイメージは、

「借りて住むところ」
か、
「何千万円のローンを借りて、35年掛けて返済する」

ではないでしょうか？

それも間違いではないのですが、「住む家」と「投資用物件」として買う家は、選ぶ基準がかなり異なります。

なぜなら、「住む家」は快適さや利便性を重視するのに対し、「投資用物件」はキャッシュフローや値上がり益（または値下がりのしにくさ）などを考えるためです。

ひとえに不動産投資といってもタイプは様々

さらに、同じ「不動産投資」でも、

・新築一棟アパート、
・築古アパート、
・築浅ワンルーム、
・築古ボロ戸建て、

などなど、様々な種類があり、それぞれに利回りや買える属性が変わります。

人によってはここで向き不向きも分かるでしょう。

本当はまだまだ解説したいのですが、文字数の都合がありますので、もっと学びたい方はぜひ前章の本などを参考にしてください。

２．物件の購入方法を学ぶ

不動産投資をしたいと思ったら、いざ、物件を購入しないと始まりません。

物件購入するには、主に以下のような方法があります。

・街の不動産広告から探して買う
・ネットのポータルサイトから探して買う
・業者から物件を紹介してもらって買う

それぞれにメリット・デメリットがありますが、中でも特に気をつけて欲しいのは「業者からの紹介物件」です。

すでに関係値が築けている業者からであればある程度信頼できますが、会ったこともない業者から物件を提案された場合は慎重に判断しましょう。良い物件が向こうから歩いてくることは通常は無いのです。

金融機関に融資の相談をする

また物件探しと同じぐらい重要なことが金融機関への融資相談です。

キャッシュで物件を買うならば必要ありませんが、ほとんどの人はローンを使うはずです。

不動産投資に積極的な金融機関とそうでない金融機関があります。

物件を仲介する業者に手配をお願いしても良いのですが、できれば一度は自分でネットなどの情報を元に、相談を持ち込んでみましょう。自分が買える物件の大まかな規模が分かるはずです。

購入するときの注意点については、以前に書いた記事で「失敗事例」をお伝えしています。気になる方は参考にしてください。
↓
失敗事例から見る不動産投資のリスクと回避方法

投資家直伝！不動産が資産形成に向いている5つの理由と失敗を回避する方法

３．運営の方法を学ぶ

「結婚はゴールではなく、スタートである」とはよく言ったものですが、不動産投資についても同じことがいえます。つまり、購入してやっとスタートが切れるのです。

業者丸投げのサブリースでもない限り、ここからは「大家業」です。

大家業で発生する仕事としては、

・共用部の掃除
・備品のメンテナンス
・家賃の回収
・賃貸募集
・空室時の対応

などがあります。

物件にもよりますが、やはり多くの大家さんを悩ませるのは「空室」です。

空室対策も、１章のオススメ勉強法１〜３を活用して学ぶと改善ができるでしょう。

特に、なかなか空室が埋まらないという時は、大家仲間に相談すると「私はこうして空室を埋めた」などのアドバイスを色々とくれるはずです。

税金の仕組みを学ぶ

最後に学ぶべきは税金です。

不動産投資を始めれば「不動産収入」が入ってきますので、ほぼ全ての人が確定申告の対象になります。

不動産投資家の中には、減価償却などを使って、うまく赤字を計上して本業の収入を圧縮する人もいるようです。

幸い、税務に関しても、ほとんどの初心者向けの本で解説してくれています。

不動産関連資格の必要性と、持つことで得られるメリット

かぶお

不動産投資のために「宅建資格」を取るという人を見かけたよ

勉強熱心で素晴らしいね！

かぶよ

かぶお

実際のところ、こういう資格は必要なのかね？

資格取得は必須ではないけど、当然メリットもある。ではそれを解説するよ！

かぶよ

目的が「不動産投資のため」であれば、資格取得までする必要はないと考えています。しかし、資格を持つことで得られるメリットもたくさんあります。

では、代表的な２つの不動産資格を見つつ、これらがどう不動産投資に役に立つのかを検証しましょう。

かぶお

では、解説ヨロシク〜

１．宅地建物取引士

宅地建物取引士（以後、宅建）という名前は、アパートやマンションを借りたことのある人なら聞いたことがあるのではないでしょうか？

不動産会社には一定の数の宅建資格保持者が所属する義務があります。そういう意味でも、不動産業界にすでに勤めている人、または、これから勤めたいと思っている人に向いている資格です。逆に、不動産投資をする側（大家さん側）には宅建を持っていない人がほとんどです。

では投資家の私たちが宅建を取る（または勉強する）メリットはまったく無いか、というと、実はそんなこともありません。

宅建を取ると以下のようなメリットがあります：

​・不動産の専門用語が分かるようになる
・物件の違法性などが判断できるようになる
・契約書や重要事項説明書の内容が分かるようになる
・業者から一目置かれる

このように、宅建を取ることで不動産投資が有利に進められることは間違いないでしょう。

宅建の合格率は15%ほど（2021年）ということで、決して簡単な資格ではありませんが、興味のある方はチャレンジしてみるのも面白いと思います。

２．不動産実務検定

不動産実務検定は、不動産投資に特化した知識を計るための検定試験です。不動産投資で資産形成を行いたい人や、満室経営を目指している人などに向けて誕生した資格試験です。

設立の背景からも、宅建に比べるとかなり不動産投資寄りの資格だと言えます。

また不動産投資をするなら避けては通れない、税務やライフプランといった知識も学べます。

迷ったら「不動産実務検定２級」から！

不動産実務検定には、２級、１級、マスター、の３段階が用意されています。

初心者であれば、まずは「２級」から目指すのが良いでしょう。

合格率は64%（2021年）ということなので、勉強さえすれば比較的取りやすい資格です。

では、２級ではなにが学べるのでしょうか？実際に出題される内容を調べてみました。

２級だけでもかなり幅広い知識を学べることが分かります。

不動産実務検定のデメリットは、認定講座を受けるのに4万円ほどの費用がかかることです。この費用面の負担さえ気にならなければ目指してみると良いと思います。

このような理由から、不動産投資で資格を取得を目指すのであれば、総合的にはハードルが低く、かつ実用的な不動産実務検定2級をオススメします。

資格を取ることは間違いなく投資の上でも有利に働きますが、やはり必須ではありません。資格を取るにはそれなりの費用と時間とエネルギーがかかるからです。

目的が「不動産投資」であれば、１章で述べた「本」などから始める方が間違いなく効率は良いでしょう。自分のゴールを再確認し、資格のメリットの方が上回るという方は、ぜひ取り組みましょう。

また、以下の「投資の勉強に役立つ資格」の記事では様々な資格についてお話しています。興味のある方はぜひご参考ください。
↓

あなたが目指すべきはこれ！投資の勉強になる資格17選

不動産投資の勉強に関するQ&A

ここでは不動産投資に関する疑問についてお答えします。

• 不動産投資はなぜだめなのでしょうか？
• 不動産投資で元を取るには何年かかる？

不動産投資はなぜだめなのでしょうか？

不動産投資はダメというわけではありませんが、普通の投資に比べると、法律や税金の知識が普通より必要であるため、難しいとされているからでしょう。

サラリーマンであれば年収が500万円以上はないと融資を受けづらかったり、フリーランスであればサラリーマンより厳し目に見られてしまうので自己資金を多く準備しておく必要があります。

また不動産は景気や政策の影響を受けやすく物件の価値が大きく変動リスクがあります。流動性が悪いというのもあります。不動産は売却までに時間がかかりすぐに現金化するまでが難しいからです。

そして物件の維持管理や賃借人の対応など手間がかかります。空室にならないように借り手を探してくれる良い管理会社を見つけることも必要です。

最終的には確定申告が必要ですし、やることが意外とあります。以上の理由などから不動産投資はダメと言われるのでしょう。慎重な事前調査と計画や知識が必要です。

不動産投資で元を取るには何年かかる？

不動産投資で「元を取る」には、具体的な年数は物件の条件や市場環境によって大きく異なりますが、一般的には10年から20年程度が目安とされています。以下にその理由を説明します。

利回りによる計算

• 不動産投資の収益を計算するために「利回り」という指標が使われます。利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものです。たとえば、物件価格が2,000万円で年間の家賃収入が200万円の場合、利回りは10%になります。
• 表面利回りと実質利回り: 表面利回りは、物件価格に対する年間の家賃収入のみを計算したものです。しかし、実際には管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクなどの経費を差し引いた「実質利回り」で考える必要があります。実質利回りは一般的に3%〜6%程度になることが多いです。

経費と修繕費

• 不動産投資には、物件の維持管理費や修繕費がかかります。空室期間が発生するリスクもあるため、これらの要因も考慮する必要があります。これらの経費を差し引くと、収益が減少し、元を取るまでの期間が長くなることがあります。

物件の立地と需要

• 物件が高需要のエリアにあるかどうかも重要です。都心部や人気エリアでは、空室リスクが低く、家賃を高く設定できるため、元を取るまでの期間が短くなる傾向があります。一方、需要が低いエリアでは、家賃が低く、空室リスクが高いため、回収期間が長くなることがあります。

ローン返済と金利

• ローンを組んで物件を購入した場合、返済期間や金利が元を取る期間に大きく影響します。低金利で長期の返済計画を組むことができれば、キャッシュフローをプラスに保ちつつ、比較的早く元を取ることが可能です。反対に、金利が高かったり、返済期間が短かったりすると、元を取るまでに時間がかかる可能性があります。

投資期間の目安

• 物件の利回りが5%で、経費や空室リスクを考慮しても同程度の収益が見込める場合、単純計算では20年程度で元を取ることができます。これは、年間の純利益が物件価格の5%であり、100%回収するまでに約20年かかるという計算です。ただし、物件価格の上昇や売却益を含めた場合、元を取る期間が短縮されることもあります。

まとめ

ここまでで、不動産投資の勉強法や順番をお伝えしてきました。

「不動産投資をしたいけれど、どう始めていいか分からない」という方の疑問に、かなりお答えできたのではないかと思います。

これをお読みのあなたの投資生活に少しでもお役に立てれば、筆者としても大変うれしく思います。

最後にこの記事の重要な部分のまとめを載せておきます。

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