都心のマンションさえ買わなければ、こんなに苦労することはなかったのに…

「年収920万円」45歳サラリーマン「毎月25万円」が消える「フルローン」の末路を、もっとわかりやすく、包括的に徹底解説

はじめに

住宅の話は、多くの人にとって「人生でいちばん大きな買い物」の話です。
だからこそ、ニュースや記事で
「年収900万円超でも住宅ローンで苦しくなる」
という事例が出ると、かなり強く刺さります。

今回の元記事では、都内IT企業勤務の45歳会社員が、コロナ前に7,800万円の都心マンションを頭金なしのフルローン・変動金利で購入し、毎月の返済約23万円に管理費・修繕積立金を加えて住居費が毎月約25万円かかっている、という事例が描かれています。記事では、購入後にコロナ禍で残業代が減り、共働きの世帯収入も想定を下回り、その後は物価高や教育費、修繕積立金の上昇が重なって、家計の負担感が強まったとされています。 

この事例は、極端な失敗談として読むこともできます。
でも、本当に大切なのはそこではありません。
この話の本質は、
「年収が高ければ安心」ではない
「フルローンでも借りられる」と「無理なく返せる」は別物
「都心マンションは資産になる」という言葉だけで家計の持続性を見落とすと危ない
という点にあります。

しかも、これは決して珍しい話ではありません。
国土交通省の「令和5年住生活総合調査」では、住宅ローンのある持ち家世帯のうち、住居費負担について**「ぜいたくを多少がまんしている」世帯が25.8％、「生活必需品を切りつめるほど苦しい」世帯が7.2％**でした。しかも、これらの割合はいずれも前回調査から増えています。つまり、住宅ローンがある持ち家世帯の中で、住居費が家計を圧迫している世帯は、決して少数ではありません。 

この記事では、元記事の事例をきっかけにしながら、
なぜ都心マンションのフルローンが危険になりやすいのか
年収920万円でも苦しくなる理由は何か
変動金利、管理費、修繕積立金、教育費、物価高はどう効くのか
都心マンションを買うこと自体が悪いのではなく、何が危ないのか
同じ失敗を避けるために、何を見ればよいのか
を、よりわかりやすく、包括的に整理します。

結論を先に言うと、今回の話は、
「都心マンションが悪い」のではなく、「高額物件をフルローンで持ち、将来の変化を楽観視した家計設計が危うい」
という話です。
そして本当に怖いのは、住宅ローン返済そのものより、ローン以外の住居費と生活コストの上昇が、時間差で効いてくることです。

第1章　元記事の事例は、何が問題なのか

まず、元記事の設定を整理します。
45歳会社員、額面年収920万円。
コロナ禍前、第一子誕生をきっかけに、7,800万円の都心マンションを購入。
しかも、頭金なしのフルローンで、変動金利。
月々の返済は約23万円、そこに管理費や修繕積立金が上乗せされ、毎月の住居費が約25万円になっています。 

この設定だけを見ると、「年収920万円なら払えそう」と感じる人もいると思います。
実際、不動産営業の現場ではそういう感覚になりやすいです。
特に共働きで、将来の昇給も見込み、低金利が続いている時期なら、なおさら「いけるかもしれない」と思いやすい。

でも、ここに大きな落とし穴があります。
それは、住宅購入の判断が、
今の年収
今の低金利
今の家族構成
を前提にしすぎていることです。

住宅ローンは長いです。
35年近い時間をかけて返していくものです。
その間には、
収入の変動
働き方の変化
教育費の増加
物価上昇
管理費・修繕積立金の上昇
金利の変化
が普通に起こります。

元記事の事例では、まさにそれが起きています。
購入時には「問題なく返せる」と思っていたのに、コロナ禍で残業代と共働き収入が落ち、物価高と教育費が重なり、さらに修繕積立金の値上げが効いてきた。 

つまり問題は、
年収920万円なのに苦しい
ことではなく、
将来の変化を吸収するだけの“余白”が住居費設計になかった
ことです。

ここが、この事例を自分ごととして読むうえで一番大事なポイントです。

第2章　なぜ「フルローン」は危うくなりやすいのか

「フルローン」とは、物件価格のほぼ全額を借りることです。
頭金をほとんど入れず、自己資金を温存したまま購入するやり方とも言えます。

理屈だけを見ると、フルローンには魅力があります。
手元資金を残せる。
資産運用と並行しやすい。
現金を全部住宅に入れなくて済む。
低金利なら合理的に見える。

実際、低金利時代には、この考え方に一定の合理性がありました。
でも、問題は借入額が最大化しやすいことです。
頭金がない分、借入残高が大きくなり、毎月返済額も重くなります。
しかも、金利、修繕費、教育費、収入減など、何かが少しずつ悪化しただけで、家計の余裕が消えやすいです。

フルローンが危ういのは、
借りる時点の安心感が大きい
わりに、
返済期間中の変化に弱い
からです。

特に都心の高額マンションでは、元の価格が高いので、フルローンの危険度が一段上がります。
5,000万円のフルローンと7,800万円のフルローンでは、同じ「頭金なし」でも家計への破壊力が全く違います。
元記事の事例では、購入時点で年収倍率が10倍超だったとされています。これは本人も「明らかに予算オーバー」と感じていた水準です。 

ここで重要なのは、
借りられたこと
と
安全だったこと
は別だという点です。

金融機関や不動産会社は、「この条件なら融資は可能」と判断することがあります。
でも、それは
将来の生活が楽である
ことを保証しません。
融資審査は、家族の教育費や、将来の物価上昇や、修繕積立金の増額まで全部面倒を見てくれるわけではないからです。

だから住宅購入では、
「いくら借りられるか」
ではなく、
「いくらなら、変化が起きても耐えられるか」
で考えるべきです。
フルローンの怖さは、まさにこの視点を鈍らせるところにあります。

第3章　変動金利は、なぜ“危険”にも“合理的”にもなるのか

元記事では、この事例が変動金利だったこともポイントになっています。 

ここで誤解しないようにしたいのは、
変動金利そのものが悪い
わけではないということです。
実際、長く超低金利が続いた局面では、変動金利を選んだほうが総返済額を抑えやすかったケースは多いです。

ただし、変動金利が危うくなるのは、
借入額が大きすぎるとき
です。

借入額が大きいと、金利が少し上がるだけでも返済負担の増え方が大きくなります。
しかも日本では、2026年時点で「今後も金利上昇の可能性がある」と見る向きが強く、住宅ローン市場では変動金利の適用金利が1％超に達し始めた金融機関も多いと整理されています。 

ここで大事なのは、変動金利を選ぶときの前提です。
変動金利は、
金利上昇に耐えられる家計余力がある
人には合理的です。
でも、
返済額がすでに限界に近い
状態で選ぶと危険です。

つまり、変動金利が危ないのではなく、
余白のないフルローンと組み合わさると危ない
のです。

元記事のケースでは、最初から月23万円返済、住居費合計25万円という重さがありました。そこにもし金利上昇リスクまで重なるなら、家計の安全余裕はかなり薄いです。 

変動金利を使うなら、本来は
将来多少返済額が増えても吸収できる余白
を残して借りるべきです。
ところが、高額物件のフルローンでは、その余白が最初から小さくなりやすい。
ここが危険なのです。

第4章　見落とされやすい本当の敵は「ローン以外の住居費」

住宅購入の話では、どうしても住宅ローン返済額ばかりに目がいきます。
でも実は、マンションで特に危ないのは、
ローン以外の住居費
です。

元記事でも、返済約23万円に対して、管理費や修繕積立金を含めると住居費は約25万円とされています。つまり、ローン以外で月2万円程度が乗っている構図です。 

この「ローン以外」が、時間とともに重くなるのが問題です。
特に修繕積立金は、購入時の安さだけを見ていると危険です。
国土交通省は2024年6月、マンションの長期修繕計画ガイドライン等を改定し、段階増額積立方式では将来大幅に上昇する例があり、予定通り引き上げできず不足につながるおそれがあると指摘しました。国も、将来にわたって安定的な積立を確保する観点からは、均等積立方式が望ましいと整理しています。 

これはかなり重要です。
つまり、マンション購入時の修繕積立金が安いからといって安心できるわけではなく、むしろ将来値上がりする前提で考えたほうがいいのです。

さらに管理費や修繕積立金は、ローンのように「自分の判断で返済条件を変える」ことがしにくいです。
管理組合全体の問題であり、自分だけではコントロールできません。
だから、マンション購入では、
ローン返済額
だけでなく、
管理費・修繕積立金が将来どれくらい上がり得るか
を織り込む必要があります。

この点で、元記事の事例はとても象徴的です。
本人が誤算だったと感じているのは、金利よりもむしろ、修繕積立金の値上げです。 

住宅購入の失敗談というと、つい「金利の読み違い」に注目しがちですが、実際の家計では、じわじわ上がる固定費のほうが効くことも多いのです。

第5章　年収920万円でも苦しくなる理由

「高年収＝安心」ではない

元記事の事例が多くの人に刺さるのは、年収920万円という数字です。
一般的には十分高いと感じられる水準です。
それでも苦しい。
ここに強いリアリティがあります。 

なぜ高年収でも苦しくなるのでしょうか。
理由は単純で、
年収は大きくても、固定費がそれ以上に重くなると余裕は消える
からです。

しかも、額面年収920万円と、自由に使えるお金は違います。
税金、社会保険、日常生活費、教育費、食費、保険、通信費などを差し引けば、住居費に毎月25万円を固定で払うことは、決して軽くありません。

さらに元記事では、購入後に
コロナ禍で残業代が減った
妻の収入も一時的に落ちた
物価高が進んだ
子どもの成長で教育費負担が増えた
とされています。 

つまり、苦しさの原因は一つではありません。
住宅ローンが悪いのでも、都心マンションが悪いのでもなく、
高い住居費に、収入変動と生活費上昇が重なった
ことが本質です。

ここで大切なのは、年収ではなく、
家計の可変部分がどれだけ残っているか
です。
住居費が重すぎると、何か想定外が起きたときに削れるところが少なくなります。
その結果、旅行、外食、教育、積立投資、老後資金準備などが圧迫される。

だから住宅購入を考えるときは、
「年収がいくらあるか」
より、
「住居費を払っても、生活と貯蓄に余白が残るか」
を見ないといけません。

高年収の人ほど、
「自分は大丈夫だろう」
と考えやすいですが、むしろ高年収層のほうが、都心物件・教育費・生活水準の高さで固定費が膨らみやすいという面があります。
その意味で、この事例はかなり普遍的です。

第6章　「都心マンション」が悪いわけではない

ただし、買い方を間違えるとリスクが増幅する

ここは誤解しないようにしたいところです。
都心マンションそのものが悪いわけではありません。

むしろ都心マンションには、
資産価値が落ちにくい可能性
売却しやすさ
賃貸需要の厚さ
などのメリットがあります。
地方や郊外の物件より流動性が高いケースも多く、資産性だけで見れば一定の魅力があります。

問題は、
そのメリットを過信して、家計の安全性を削りすぎること
です。

たとえば、
「都心だから値下がりしにくい」
「最悪売ればいい」
「将来もっと高くなるかもしれない」
という期待で無理をすると危険です。

なぜなら、住み替えや売却にはコストがかかり、思ったタイミングで思った価格で売れるとは限らないからです。
しかも、住宅ローン残高が大きいフルローンだと、売却価格次第では手残りが小さくなりやすい。
つまり、資産性があるはずの都心マンションでも、
買い方が無理なら、安全資産にはならない
のです。

都心マンションの本当の強みは、
適正な価格帯で買い、家計に余白を残しながら持つこと
で活きます。
逆に、
背伸びして買う
と、その資産性が家計を守る前に、固定費の重さが先に効いてしまうことがあります。

だから今回の話は、
「都心マンションさえ買わなければ」
というより、
「都心の高額物件を、フルローン・変動金利・余白の薄い家計で持たなければ」
と読むほうが本質に近いです。

第7章　持ち家世帯の負担感は、実際どのくらい強いのか

ここで、元記事の個別事例だけでなく、全体のデータを見てみます。
国土交通省の令和5年住生活総合調査では、住宅ローンのある持ち家世帯の住居費負担感について、
「生活必需品を切りつめるほど苦しい」7.2％
「ぜいたくを多少がまんしている」25.8％
となっていました。
この二つを合わせると、3割を超える世帯が住居費負担に何らかの強い圧迫感を抱えていることになります。しかも前回調査より増えています。 

これはかなり重い数字です。
なぜなら、住宅ローンを持つ世帯は、一般に住宅取得時点で一定の審査を通っているからです。
それでも、住み始めてから年月がたつ中で、家計が苦しくなる世帯が増えている。

この背景には、
物価高
教育費増
管理費・修繕積立金上昇
金利先高観
収入の伸び悩み
など、複数の要因があると考えるのが自然です。

つまり、住宅取得時に「大丈夫」と見えた家計でも、
5年後、10年後には苦しくなることがある。
だからこそ、購入時点では
今払えるか
ではなく、
将来も耐えられるか
で考える必要があるのです。

元記事の事例は、特別な人の失敗談というより、
いまの住宅取得者が直面しやすい典型的なリスクを、わかりやすく拡大して見せたもの
として読む価値があります。

第8章　同じ失敗を避けるには何を見ればいいのか

5つのチェックポイント

では、同じような苦しさを避けるには、何を見ればいいのでしょうか。
私は最低でも次の5つが必要だと思います。

1. 年収倍率ではなく、住居費総額で見る

ローン返済額だけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険まで含めて、住居費総額で考える。
元記事の事例でも、問題は返済23万円だけでなく、住居費が25万円になっていたことです。 

2. フルローン前提なら、特に余白を厚く取る

フルローン自体を完全否定する必要はありません。
でも、頭金を入れない分、家計の耐久力は強めに見ないと危険です。

3. 変動金利なら、金利上昇しても耐えられるかを試算する

今の返済額だけを見るのではなく、将来少し上がっても大丈夫かを見る。
「低金利だから大丈夫」は危険です。

4. 修繕積立金の将来増額を前提にする

国交省も、段階増額方式では将来大きく上昇する例があると指摘しています。
購入時点の数字をそのまま信じないことが大事です。 

5. 教育費と物価高を別枠で見る

子どもが小さいうちは見えにくいですが、教育費は後から効いてきます。
さらに物価高は家計全体をじわじわ圧迫します。
住居費をギリギリまで上げると、この二つが効いたときに耐えにくいです。

この5つを意識するだけでも、住宅購入の失敗確率はかなり下がります。
大事なのは、「借りられるか」ではなく、
「ずっと暮らせるか」
です。

第9章　結局、都心マンションは買うべきなのか、やめるべきなのか

この問いに、単純な正解はありません。
都心マンションには魅力があります。
資産性も、流動性も、利便性もあります。
でも、それは
家計に無理のない範囲で持てるなら
という条件つきです。

都心マンションが向いているのは、
高額でも余白を残せる人
ライフプランが比較的安定している人
資産性や売却可能性まで冷静に見られる人
です。

一方で、都心マンションが危うくなりやすいのは、
フルローンで限界まで借りる人
将来の収入増を前提にする人
教育費や物価高を軽く見る人
修繕積立金や管理費の増額を想定していない人
です。

つまり、都心マンションを買うこと自体が問題なのではありません。
問題は、
「買えるから買う」
という発想です。

本当に大切なのは、
「買っても家計と人生に余白が残るか」
です。
この視点があるなら、都心マンションは魅力的な選択肢にもなります。
でも、この視点がなければ、資産性の高いはずの物件が、家計を締めつける重い固定費になってしまいます。

おわりに

元記事の「年収920万円・45歳・都心マンション・フルローン・毎月25万円」という事例は、かなりわかりやすいです。
でも本当に怖いのは、数字の派手さではありません。
この話の本質は、
住宅購入時の“楽観”が、その後の生活変化に耐えられなかった
ことです。 

コロナで収入構造が変わる。
物価が上がる。
教育費が増える。
修繕積立金が上がる。
こうした変化は、どれも特別な不運ではなく、長い住宅ローン期間には普通に起こり得ます。
だから、住宅購入で本当に大事なのは、
今払えるか
ではなく、
変化があっても続けられるか
です。

国土交通省の調査でも、住宅ローンのある持ち家世帯の中で、住居費に強い負担感を持つ世帯は少なくありません。
つまりこの問題は、一部の極端な失敗談ではなく、今の時代にかなり広く起こり得ることです。 

今回の結論を一言でまとめると、
「都心マンションが悪い」のではなく、「高額物件をフルローンで持ち、将来の変化に耐える余白を持たない家計設計」が危ないのであり、住宅購入では資産性より先に“家計の持続性”を見るべき
ということです。

都心のマンションを買うかどうか。
それ自体よりも先に、
その家を持ちながら、10年後も20年後もちゃんと暮らせるか。
そこを考えることが、いちばん大切です。

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